"이번 재계약 때 월세를 5만 원 올려달래요." 이런 이야기, 주변에서 정말 많이 듣지 않으신가요? 특히 보증금과 월세가 함께 있는 '준전세' 형태의 계약에서는 5% 상한선이 대체 어떻게 적용되는지 헷갈리는 경우가 너무 많아요. 실제로 저도 처음 전세에서 월세로 돌릴 때 계산 방식 때문에 머리가 아팠던 기억이 나네요. 😭
예를들어 보증금 300만 원, 월세 35만 원 계약에서 월세가 38만 원으로 올랐다면, **단순히 월세 35만 원의 5%만 계산해서는 안 됩니다.** 바로 이 부분이 임대인과 임차인 모두가 가장 많이 착각하는 지점이죠. 오늘은 이 복잡한 계산 방식을 대한민국 '주택임대차보호법(주임법)' 기준으로 속 시원하게 풀어드리겠습니다! 😊
임대료 5% 상한, 정확히 어디에 적용되나요? 🤔
주임법 제7조의2에 따라, 임대료 증액은 약정한 차임이나 보증금의 **20분의 1 (5%) 금액**을 초과하지 못합니다. 여기서 중요한 것은 **'차임 또는 보증금' 전체**에 적용된다는 점이에요. 즉, 보증금과 월세가 섞여 있다면, 보증금 전체를 법이 정한 이율로 월세로 전환한 후, 그 '환산된 월차임 총액'을 기준으로 5%를 계산해야 합니다.
📌 핵심 법정 이율: 전월세 전환율
보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 이율을 '전월세 전환율'이라고 합니다. 이 전환율은 주임법 시행령 제9조에 명시되어 있으며, 다음 두 가지 중 **더 낮은 비율**을 초과할 수 없습니다.
- 은행 기준금리 + 2.0% (2024년 10월 현재 기준금리 3.5% 가정 시, 3.5% + 2.0% = 5.5%)
- 연 10%
현재(2024년 기준금리 3.5% 가정)는 5.5%가 10%보다 낮기 때문에 **연 5.5%**가 보증금을 월세로 전환할 때의 상한선이 됩니다. 이 5.5%가 바로 월세 인상률 5%를 계산하는 기준이 되는 '전체 임대료'를 산출하는 데 사용됩니다.
사례로 보는 '5% 상한' 초과 여부 계산법 🔢
예시의 케이스(보증금 300만 원, 월세 35만 원 → 38만 원)를 이 공식에 대입해서 정확하게 계산해 볼게요. 이 계산은 월세 3만원 인상이 5% 상한을 초과하는지 판단하기 위한 **'기준 월차임'**을 구하는 과정입니다.
전월세 전환율 5% 상한 계산기 시뮬레이션 💡
- 기존 보증금의 월세 환산:
보증금 300만 원을 월세로 환산하는 법정 이율은 연 5.5%입니다.
(3,000,000원 × 5.5%) ÷ 12개월 = 13,750원/월 - 기존 총 환산 월차임 계산 (5%의 기준):
실제 월세와 보증금을 환산한 월세를 더합니다.
350,000원 + 13,750원 = 363,750원 - 법정 최대 증액 금액 (5%):
기준 월차임 363,750원의 5%가 최대 증액 금액입니다.
363,750원 × 0.05 = 18,187.5원 - 재계약 시 최대 허용 월세:
이 금액을 실제 월세에 더해야 합니다.
(기존 월세 350,000원) + 18,187원 = 368,187원
따라서 재계약 월세 380,000원은 최대 허용 금액 368,187원을 초과합니다.
임대인과 합의가 이루어지지 않을 경우, 임차인은 증액된 차임 중 법정 상한(368,187원)을 초과하는 부분(11,813원)에 대해서는 지급을 거부할 수 있으며, 초과하여 지급한 경우 반환을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대차 분쟁 조정위원회나 소송을 통해 해결해야 할 수 있습니다.
전월세 계약 시 임차인이 반드시 알아야 할 3가지 꿀팁 💡
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팁 1: 계약갱신청구권은 '1회'만!
주임법상 임차인은 계약갱신청구권을 1회 사용할 수 있습니다. 이 청구권을 사용할 때 임대료는 5%를 초과할 수 없어요. 만약 집주인이 5% 이상 인상을 요구한다면, 5%까지만 증액하여 계약을 진행할 수 있다는 점을 명심하세요. -
팁 2: 환산 월차임 계산은 내 권리!
보증금이 있는 월세 계약이라면, 집주인이 월세만 5% 올리는 것이 아니라 **총 임대료(환산 월차임)**를 기준으로 5% 이내로 인상해야 합니다. 이 계산법을 모르면 손해 볼 수밖에 없겠죠? (위에서 계산한 방식대로 꼭 체크해 보세요.) -
팁 3: 증액 시기는 1년 후부터 가능!
임대료 증액은 계약 기간 중에는 원칙적으로 할 수 없으며, 계약 체결 또는 임대료를 증액한 지 1년 이내에는 다시 증액할 수 없습니다. 즉, 최소 **1년**이 지나야 증액 청구가 가능하다는 뜻입니다.
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